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Bauvorhaben

Genehmigungspflicht

Mit der Landesbauordnung (LBauO) vom 24. November 1998 ist das Bauen in Rheinland-Pfalz vor allem durch die Erweiterung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens und des Freistellungsverfahrens erleichtert worden. Diese Verfahren, die nach bisherigem Recht bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 möglich waren, können unter bestimmten Voraussetzungen nun auch bei Wohnanlagen bis zur Hochhausgrenze und anderen Vorhaben, wie Büro- und Verwaltungsgebäude, einfache Lager- und Gewerbebauten durchgeführt werden. Die Vorteile sind Zeitgewinn und geringere Gebühren als im herkömmlichen Genehmigungsverfahren.

Ob Ihr Vorhaben unter das vereinfachte Genehmigungsverfahren oder das Freistellungsverfahren fällt, kann Ihnen Ihre Entwurfsverfasserin oder Ihr Entwurfsverfasser sagen; auch die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann Sie beraten. Zu den Verfahren selbst dürfen wir auf Folgendes hinweisen:

  1. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren nach § 66 LBauO
    Die Prüfung des Bauantrages beschränkt sich auf die Zulässigkeit des Vorhabens nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften; die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem Bauordnungsrecht wird nicht geprüft. Die Unterlagen müssen von einer Person unterschrieben sein, die „bauvorlageberechtigt“ ist (§ 64 LBauO). Eine gesetzliche Verpflichtung der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung besteht nicht. Wir empfehlen Ihnen aber, sich von der Person, die die Bauunterlagen erstellt, nachweisen zu lassen, dass sie bauvorlageberechtigt und ausreichend berufshaftpflichtversichert ist.
    Hat die Bauaufsichtsbehörde die Vollständigkeit Ihres Antrages bestätigt, muss sie bei Vorhaben nach § 66 Abs. 1 LBauO über Ihren Antrag innerhalb eines Monats, bei Vorhaben nach § 66 Abs. 2 LBauO innerhalb von drei Monaten entscheiden, wenn die in § 66 Abs. 4 LBauO genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn innerhalb dieser Frist nicht über Ihren Antrag entschieden worden ist. Die Frist kann um bis zu zwei Monate verlängert werden, insbesondere, wenn noch andere Behörden zu beteiligen oder Entscheidungen über Abweichungen erforderlich sind.´
  2. Freistellungsverfahren nach § 67 LBauO
    In diesem Verfahren muss das Vorhaben den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans oder der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan entsprechen, und die Erschließung muss gesichert sein. Die Bauunterlagen sind der Gemeindeverwaltung vorzulegen. Mit den Bauarbeiten darf einen Monat nach Abgabe der vollständigen Bauunterlagen begonnen werden, wenn Ihnen die Gemeinde vor Ablauf der Frist nicht mitgeteilt hat, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. In diesem Fall leitet die Gemeindeverwaltung, sofern sie nicht selbst untere Bauaufsichtsbehörde ist, die Bauunterlagen umgehend an die zuständige Bauaufsichtsbehörde zur Bearbeitung weiter, wenn Sie einer Weiterbehandlung im Formblatt zugestimmt haben; anderenfalls erhalten Sie die eingereichten Unterlagen zurück. Für die Richtigkeit der Bauunterlagen trägt die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser eine erhöhte Verantwortung, da eine Prüfung der Bauunterlagen nicht erfolgt. Dies sollten Sie bei der Auswahl der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers berücksichtigen. Die Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Verpflichtung, die baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Bezüglich der Bauvorlageberechtigung und der Berufshaftpflichtversicherung wird auf die Ausführungen zum vereinfachten Genehmigungsverfahren verwiesen.
  3. Bautechnische Nachweise und Bescheinigungen
    Im vereinfachten Genehmigungsverfahren und im Freistellungsverfahren werden die bautechnischen Nachweise durch die Bauaufsichtsbehörde nicht geprüft.
    Bei Vorhaben nach § 66 Abs. 1 und § 67 Abs. 1 LBauO müssen die Standsicherheitsnachweise von Personen aufgestellt sein, die in einer bei der Kammer der Beratenden Ingenieure des Landes Rheinland-Pfalz zu führenden Liste eingetragen sind (§ 66 Abs. 5 LBauO).
    Bei Vorhaben nach § 66 Abs. 2 und § 67 Abs. 5 LBauO müssen die Standsicherheitsnachweise von einer Prüfingenieurin oder einem Prüfingenieur für Baustatik geprüft sein. Zusätzlich ist bei diesen Vorhaben eine Bescheinigung einer oder eines bauaufsichtlich anerkannten Sachverständigen für baulichen Brandschutz erforderlich, dass der Brandschutz gewährleistet ist. Bei Lager- und Gewerbebauten im Freistellungsverfahren ist eine Bescheinigung der Gewerbeaufsicht hinsichtlich der Übereinstimmung des Vorhabens mit den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung und des Immissionsschutzrechts vorzulegen. Die erforderlichen bautechnischen Nachweise und Bescheinigungen brauchen nicht zusammen mit dem Bauantrag bzw. mit der Vorlage der Bauunterlagen eingereicht zu werden. Sie müssen jedoch spätestens bei Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde vorliegen.

Bei Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Abbruch einer baulichen Anlage wird angesichts dieser differenzierten Bestimmungen jeder/m BauherrIn dringend empfohlen, sich vor Ausführung eines Vorhabens bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde zu informieren, ob eine Genehmigungspflicht besteht oder ob es weitergehende öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. des Denkmalschutzes) gibt, die einzuhalten sind.

Auch für viele scheinbar unbedeutenden Baumaßnahmen bedarf es einer Baugenehmigung; dies gilt insbesondere für bauliche Anlagen im Außenbereich aber auch z. B. für den Einbau oder die Vergrößerung von Fensteröffnungen sowie die Errichtung von Dachgauben.

Die Errichtung einer baulichen Anlage, die vom geltenden materiellen Baurecht abweicht - ob genehmigungspflichtig oder nicht -, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit zum Teil hohen Geldbußen geahndet werden.

Hinzu kommt, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch ausgeführte oder begonnene Maßnahme auf Kosten der/s BauherrIn wieder beseitigt werden muss (z. B. Abbruch einer Gartenlaube oder Wochenendhauses im Außenbereich).

Nutzen Sie daher das Angebot der Bauverwaltungen der Gemeinden und des Kreises und lassen Sie sich vorher beraten.

Bauvoranfrage

Zur Vermeidung eventuell aufwendiger, jedoch letztendlich vergeblicher Planungsarbeiten ist es zweckmäßig, wegen bestehender Zweifel über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen eine Bauvoranfrage an das Bauaufsichtsamt zu richten. Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die Bauunterlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, z. B.: Lageplan, evtl. Baubeschreibung, evtl. Bauentwurfsskizze.

Achtung: Eine positiv beschiedene Bau-voranfrage gibt noch kein Recht, mit den Bauarbeiten zu beginnen.

Planentwurf

Hierzu heißt es in der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (§ 56 Entwurfsverfasserinnen/Entwurfsverfasser):

„(1) Die Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser sind für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihrer Entwürfe verantwortlich. Sie haben dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung des Vorhabens erforderlichen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen geliefert werden und dass diese den genehmigten Bauunterlagen sowie den baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.“

Bauunterlagen für die genehmigungsbedürftige Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen von einer bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasserin oder einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein. Bauvorlageberechtigt sind ArchitektInnen, die aufgrund des Architektengesetzes diese Berufsbezeichnung führen und in die Architektenliste eingetragen sind, oder IngenieurInnen, die in einer von der Kammer der beratenden Ingenieure geführten Liste eingetragen sind, das sind IngenieurInnen, die aufgrund des Ingenieurgesetzes als Angehörige der Fachrichtung Architektur, Bauingenieurwesen die Berufsbezeichnung IngenieurIn führen dürfen und eine praktische Tätigkeit von mindestens drei Jahren ausgeübt haben. Es empfiehlt sich daher für die/den BauherrIn dringend, sich die Planvorlageberechtigung der/s in Aussicht genommenen ArchitektIn oder IngenieurIn nachweisen zu lassen.

Der Tipp für Sie: Bei baurechtlich umstrittenen Vorhaben reichen Sie zunächst eine Bauvoranfrage ein. Das bringt Rechtssicherheit und spart Geld!

Bauantrag

Der Bauantrag ist schriftlich, i. d. R. in dreifacher Ausfertigung, über die Gemeinde oder Stadt an das Bauaufsichtsamt zu richten.

Bei gewerblichen Bauvorhaben bieten wir auf Wunsch des Antragstellers zur Klärung anstehender Fragen eine gemeinsame Besprechung mit den maßgeblichen Behörden und sonstigen Beteiligten (sogenannte Antragskonferenz) an.

Dem Bauantrag müssen im Wesentlichen folgende Unterlagen beigefügt werden:

Bauantragsformular

Diesen, in Rheinland-Pfalz eingeführten Vordruck erhalten Sie im Buchhandel; Sie finden ihn auch im Internet unter www.fm.rlp.de. Achten Sie darauf, dass er rechtsverbindlich von der/m BauherrIn und von der/m hierzu berechtigten EntwurfsverfasserIn mit Tagesangabe unterschrieben ist.

Lageplan

Den beglaubigten, amtlichen Lageplan (i. d. R. Maßstab 1 : 1000) erhalten Sie beim zuständigen Katasteramt. In diesem ist die vorhandene Bebauung zu ergänzen und das geplante Gebäude mit Grenzabständen einzutragen. Auch erforderliche Kraftfahrzeugstellplätze, Kleinkinderspielplätze, Zu- und Abfahrten und anderes mehr sind einzutragen.

Sollte der amtliche Lageplan wegen des Maßstabes und der Fülle der Eintragungen unübersichtlich werden, so ist ein Übersichtsplan anzufertigen.

Bauzeichnungen

Für die Bauzeichnungen gilt der Maßstab 1 : 100. Die Pläne müssen alle für eine Beurteilung wichtigen Angaben enthalten, insbesondere alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit entsprechender Vermaßung. Das jetzige (natürliche) und spätere Gelände ist in die Ansichten einzuzeichnen. Im Schnitt sind die Straßenoberkante sowie die Höhenlage der Entsorgungsleitungen (Oberflächenentwässerung, Hausentwässerung) darzustellen.

Bei einem Umbau muss z. B. genau gekennzeichnet sein, welche Bauteile erhalten, geändert oder ersetzt werden.

Baubeschreibung

In der Baubeschreibung sind das Bauvorhaben und seine Nutzung ergänzend zu erläutern, soweit dies die Beurteilung erfordert. Auch eine Baubeschreibung für Feuerungsanlagen mit Unterschrift der/s zuständigen BezirksschornsteinfegermeisterIn gehört zu den notwendigen Unterlagen.

Die nachprüfbare Ermittlung des umbauten Raumes, der Baukosten, evtl. auch der Herstellungskosten, bei landwirtschaftlichen oder gewerblichen Vorhaben die Betriebsbeschreibung, die Grund- und Geschossflächenzahl und die Wohnflächenberechnung sind vorzulegen.

Hinsichtlich der Baubeschreibung wird auf die in Rheinland-Pfalz eingeführten Vordrucke hingewiesen.

Bautechnische Nachweise
(Statik, Wärme- u. Schallschutz)

Nur im normalen Baugenehmigungsverfahren müssen die einer Prüfung unterliegenden Nachweise vor Erteilung der Baugenehmigung vorgelegt werden. Soweit das Gebäude im vereinfachten Genehmigungsverfahren geprüft werden kann oder es sich um ein genehmigungsfreies Wohnungsbauvorhaben handelt, genügt es, dass erst vor Baubeginn diese Nachweise ungeprüft (jedoch von hierzu berechtigten Personen aufgestellt) bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Tipp: Lassen Sie sich vor Entwurfsbeginn die exakte Höhenlage der Anschlussleitungen, insbesondere der Entwässerung, von dem zuständigen Stadt-, Gemeinde- bzw. Verbandsgemeindewerk geben.

Zunehmend wird beklagt, dass die Baugenehmigungsverfahren zu lange dauern. Eine mögliche Ursache hierfür kann in Einzelfällen in der komplizierten Rechtsmaterie liegen, die z. B. die Einschaltung von Fachbehörden notwendig macht.

Der Gesetzgeber hat mit der Einführung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens und der Genehmigungsfreistellung für bestimmte Wohnungsbauvorhaben Erleichterungen geschaffen, die allerdings nur greifen können, wenn die Bauunterlagen den gesetzlichen Anforderungen genügen. Für die Vollständigkeit der Unterlagen sind die/der BauherrIn und die/der PlanerIn verantwortlich.

Die Praxis zeigt, dass hier noch einiges im Argen liegt. In ca. 80 % aller Fälle waren in der Vergangenheit die vorgelegten Unterlagen unvollständig, eine umgehende abschließende Bearbeitung damit unmöglich, zeitraubende Nachfragen unumgänglich. Haben Sie bitte Verständnis dafür, dass unvollständige Bauanträge gebührenpflichtig zurückgewiesen werden; solche Anträge strapazieren unnötig die Arbeitskapazität im Bauaufsichtsamt; dies geht zu Lasten derjenigen Bauwilligen, die ihre Anträge vollständig eingereicht haben.

Eine entscheidende Möglichkeit, zur Beschleunigung des Verfahrens beizutragen, liegt somit in der Abgabe vollständiger Antragsunterlagen; wenden Sie sich an Ihre/n ArchitektIn, sie/er kennt die entsprechenden Vorschriften.

Die Kreisverwaltung als die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständige Behörde sichert Ihnen unter diesen Voraussetzungen eine kurzfristige abschließende Bearbeitung Ihres Antrages zu. Die Entscheidung über den Antrag erfolgt dann im Regelfalle innerhalb einer Woche.

Geltungsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens be-gonnen oder die Bauausführung zwei Jah-re unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu vier Jahren verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig.
Der Bauvorbescheid gilt zwei Jahre; auch er kann verlängert werden.

Der Tipp für Sie: Zur Verkürzung der Bearbeitungsdauer bei gewerblichen Vorhaben, bei Vorhaben im Landschaftsschutzgebiet oder bei Baudenkmalen reichen Sie eine zusätzliche Ausfertigung der Bauunterlagen ein, damit die Behörde die Fachdienststellen gleichzeitig beteiligen kann.

Baugenehmigungsgebühren

Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der Landesverordnung über die Gebühren für Amtshandlungen der Bauaufsichtsbehörden und über die Vergütung der Leistungen der Prüfingenieure für Baustatik festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung unabhängig von der Angabe der/s BauherrIn errechnet wird und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages.

Bauausführung

Baugenehmigungen werden häufig mit Nebenbestimmungen (Bedingungen und Auflagen sowie Grüneintragungen) versehen. Es versteht sich von selbst, dass diese wie die genehmigten Bauvorlagen bei der Bauausführung in allen Punkten zu beachten sind. Hier trifft die/der BauherrIn, EntwurfsverfasserIn und BauleiterIn eine besondere Verantwortung. Abweichungen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde.

Der Beginn der Bauarbeiten ist der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich anzuzeigen; das Gleiche gilt bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten von mehr als drei Monaten.

Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens sind der Bauaufsichtsbehörde von der Bauherrin oder dem Bauherrn jeweils zwei Wochen vorher anzuzeigen, um ihr eine Besichtigung des Bauzustandes zu ermöglichen; bei Anlagen mit Schornsteinen ist die Fertigstellung des Rohbaus auch der Bezirksschornsteinfegermeisterin oder dem Bezirksschornsteinfegermeister anzuzeigen.